Mixed-income communities consolidate their success in Puerto Rico

With its projects, McCormack Baron Salazar plans integrated communities that allow families to live together, advance and grow within the same community.

Mixed-income communities — affordable-housing developments designed to raise residents’ quality of life while avoiding segregation, inequality and concentrated poverty — have adapted over time since emerging in the 1960s-70s United States. Arch. Antonio L. Gárate, vice president and development director for McCormack Baron Salazar on the island, explains that these projects rely on combining public and private incentives and funding, and deliver benefits ranging from community stability and job creation to safer, higher-quality homes.

He cites Bayshore Villas in San Juan — a $43.3 million development blending Section 8, public housing, LIHTC and private rentals — which won the ACPR’s Affordable Residential Impact Award and ULI’s Jack Kemp Award in 2021. Its success rests on strict code compliance for hurricane and earthquake resilience (concrete construction, impact-resistant windows and doors, photovoltaic panels, emergency generators, redundant infrastructure, water retention and cross-ventilation), plus open, amenity-rich spaces. Gárate stresses that no apartment is distinguishable by subsidy type — all units and common areas meet market-rate design standards.

McCormack Baron Salazar acts as private developer alongside HUD, the Housing Department, the Public Housing Administration, the Housing Financing Authority and municipalities; investors include Hunt Capital Partners, Citibank, RBC Capital Markets and Freddie Mac, with F&R Construction Group, Inc. as contractor, Álvarez-Díaz & Villalón as designer, and Urban Strategies providing community support. Other developments include Emerald Vista in Caguas and Renaissance Square in San Juan. Founded nearly 50 years ago, the firm aims to keep transforming deteriorated communities into thriving, opportunity-rich urban centers.

CON SUS PROYECTOS, MCCORMACK BARON SALAZAR, PLANIFICA COMUNIDADES INTEGRADAS QUE LES PERMITEN A LAS FAMILIAS, CONVIVIR, SUPERARSE Y CRECER EN LA MISMA COMUNIDAD.

Desde su aparición en los Estados Unidos, en las décadas de 1960 y 1970, las comunidades de ingresos mixtos (“mixed-income”) han atraído la atención de un grupo diverso que incluye desde creadores de política pública y desarrolladores de vivienda, hasta estudiosos de la sociología y la etnografía, por mencionar algunos. En pleno siglo XXI es un hecho que una de las características de este tipo de vivienda es que continúa adaptándose a los tiempos y a las necesidades de los lugares donde se enclavan.

Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, en inglés), las comunidades de ingresos mixtos se definen como un modelo de vivienda asequible que no se concentra en construir en áreas urbanas densas y cuya intención es elevar el nivel de vida de los residentes de bajos ingresos.

“[El desarrollo de las comunidades de ingresos mixtos no es Una idea nueva, pero se ha reconocido como una forma exitosa de urbanismo donde se evita la segregación, la desigualdad y la concentración de pobreza. [Para su desarrollo], estos proyectos dependen de la integración de diversas fuentes de incentivos y fondos, de inversión pública y privada”, explicó el Arg. Antonio L. Gárate, vicepresidente y director de desarrollo de McCormack Baron Salazar en la isla, una de las compañías desarrolladoras precursoras del concepto “mixed-income” a través de Estados Unidos y en Puerto Rico. De acuerdo con Gárate, este tipo de vivienda tiene, además, otros beneficios que incluyen desde fomentar una mayor estabilidad para las comunidades donde se desarrollan y mejorar su apariencia, hasta la creación de empleos y, por supuesto, el acceso de los residentes a hogares más seguros y de alta calidad, entre otros.

“Un proyecto de ingresos mixtos es uno en el que se incluyen diferentes programas de vivienda”, adujo Gárate, al mencionar como ejemplo Bayshore Villas, un desarrollo de McCormack Baron Salazar, en el municipio de San Juan, que en el 2021 fue galardonado por la Asociación de Constructores de Puerto Rico con el premio Affordable Residential Impact Award y por el Urban Land Institute con el premio Jack Kemp Excellence in Affordable and Workforce Housing Award. Este desarrollo incluye los programas de sección 8, vivienda pública, solo LIHTC (créditos contributivos de vivienda por ingresos bajos), y renta privada.

MÁS ALLÁ DEL PRONÓSTICO, EL “MIXED-IN- COME” SE SOLIDIFICA EN PUERTO RICO

Históricamente, los desarrollos “mixed-income” han tenido sus adeptos y sus críticos y, aunque a nivel local, hubo quienes dudaron que fueran a tener éxito en la isla por diversas razones, a pesar de ser un concepto relativamente reciente, han tenido una gran aceptación, gracias a una combinación precisa de elementos que se ajustan a las necesidades del mercado local. Según el arquitecto Gárate, para alcanzar este nivel de acogida, cada proyecto debe establecer un balance entre las unidades de vivienda pública y Sección 8 (vales basados en proyecto, PBV, por sus siglas en inglés), ser asequible a través de créditos contributivos y de mercado privado, y promover los valores comunes de la comunidad, tomando en cuenta a las personas de ingresos bien bajos, bajos y moderados que allí residirán.

“La inclusión es importante. Se planifica la comunidad, según sus necesidades, y las familias pueden moverse y superarse en la misma comunidad. La inversión se queda en la comunidad y el residente con mayor ingreso también puede vivir en la comunidad”, resaltó Gárate, a nivel general. Al abundar sobre los beneficios y los factores que han propiciado la gran acogida de este tipo de proyectos, el principal ejecutivo de McCormack Baron Salazar en Puerto Rico destacó los elementos que han hecho de Bayshore Villas un éxito rotundo. El primero de ellos es determinante para el país, toda vez que se trata de crear la resiliencia necesaria para enfrentar fenómenos naturales de gran impacto como fueron los huracanes Irma y María en el 2017, y más recientemente, los terremotos del 2020.

“Es importante, primero qué nada, el estricto cumplimento con los códigos [de construcción] para que las estructuras sean resistentes a huracanes y terremotos”, resaltó Gárate, quien afirmó que “los proyectos incluyen: construcción en hormigón, ventanas y puertas a prueba de impacto, paneles fotovoltaicos, generadores de emergencia, infraestructura redundante, estructuras de retención de agua y edificios qué permiten la ventilación cruzada”, entre otras características.

“Estos desarrollos están abiertos a la comunidad, lo cual es importante después de eventos como María. Además, tiene muchas áreas abiertas y variedad de amenidades que han permitido el distanciamiento social durante la pandemia, sin sacrificar la convivencia”, enfatizó el arquitecto sobre el proyecto cuya inversión alcanzó los $43.3 millones.

EL BIEN SOCIAL COMO NORTE

Por definición, los proyectos de ingresos mixtos se basan en un modelo de hogar asequible que se enfoca en proveer una vivienda adecuada a personas con diversas clasificaciones de ingresos. Aunque el llamado “mix” o combinación de este tipo de proyecto varía de una comunidad a otra, y depende del mercado donde se edifique; HUD enfatiza que elevan el nivel de vida de los residentes de bajos ingresos, aumentan el valor de las propiedades, al proveer una mejor calidad de viviendas y servicios, y estabilizan y diversifican las comunidades. Es así como el bien común se alza como una prioridad.

Este ha sido el caso de los desarrollos “mixed-income” de McCormack Baron Salazar, que, además de Bayshore Villas, incluyen a Emerald Vista, en Caguas; y a Renaissance Square, en San Juan. “Nos movió el [deseo de] cambiar las vidas de las personas y seguir nuestra visión de reconstruir comunidades de bajos recursos a comunidades con vivienda de alta calidad y más oportunidades para todos”, afirmó Gárate, al resumir los elementos necesarios para dar vida a comunidades como Bayshore Villas y que, en gran parte, requieren amplia colaboración y el establecimiento de alianzas con miras a un objetivo común.

Sobre este particular, mencionó que es importante diseñar, considerando el entorno urbano en su escala, proporción y arquitectura, así como considerando aspectos como la planificación de la comunidad y de la ciudad, incluyendo sus planes maestros. “En los proyectos que hemos trabajado, el lado público de los edificios y sus entradas dan la cara a la calle, mientras sus entradas privadas son por el interior de cada bloque. Las calles nuevas se reconectaron con las existentes, dando una escala más urbana a cada manzana, y edificios con proporciones más humanas, no torres fuera de escala”, explicó, y añadió que los desarrollos de McCormack Baron Salazar incluyen “market rate standards” para todos sus renglones.

“Ningún apartamento se diferencia de otro porque sea con subsidio, de vivienda pública, o “market rate”. Todos los apartamentos y áreas comunes tienen el mismo nivel de diseño con amenidades y atractivos de un desarrollo de “market rate”, sin sacrificar la calidad. Además, se operan y mantienen a este nivel para qué continúen satisfaciendo las expectativas del mercado”, destacó. “Me apasiona y me llena de alegría, ver cómo comunidades en mal estado se han podido transformar en unas prósperas con este tipo de proyecto”, afirmó, al resaltar que desarrollos como Bayshore Villas requieren grupos extensos de trabajo y, en particular, crear alianzas con entidades de gobierno como HUD, el Departamento de la Vivienda, la Administración de Vivienda Pública, la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, y los gobiernos municipales.

De acuerdo con el arquitecto, Mc Cormack Baron Salazar funge como desarrollador privado de sus proyectos (asociado con las agencias mencionadas), mientras que los inversionistas son: Hunt Capital Partners y Citibank en Renaissance Square y Bayshore Villas; y RBC Capital Marketsy Freddie Mac en Emerald Vista). La firma McCormack Baron Management es la operadora, los diseños estuvieron a cargo de la firma Álvarez Díaz € Villalón, el contratista fue F&R Construction Group, Inc., y los servicios de apoyo a la comunidad son provisto por Urban Strategies, Inc., una entidad sin fines de lucro cuyo objetivo es guiar iniciativas lideradas localmente y mejorar proyectos culturalmente contextualizados para amplificar su impacto transformador.

DE RETOS Y OPORTUNIDADES: LAS COMUNIDADES DE INGRESOS MIXTOS ENCUENTRAN SU LUGAR

Dado que el concepto de las comunidades mixtas es relativamente reciente en la isla, el arquitecto Gárate admitió que, en sus inicios, confrontaron cierta resistencia, aunque esto ha ocurrido en otras jurisdicciones. “Este tipo de proyecto de renta de ingresos mixtos no se había visto en Puerto Rico, y muchas personas no creían en ellos. No obstante, esto ha sido similar en otras partes de Estados Unidos, donde han sido muy exitosos. [La realidad es que] las comunidades de ingresos mixtos no son una idea nueva, pero se ha reconocido como una forma exitosa de urbanismo donde se evita la segregación, la desigualdad y la concentración de pobreza”, insistió, mientras mencionó algunos de los desafíos inherentes a las comunidades de bajos ingresos tradicionales.

“Hay muchos retos en las comunidades segregadas y de bajos ingresos solamente, como la dependencia en solo subsidios y sin inversión privada, lo que limita el presupuesto del dueño para cumplir con lo mínimo y que, por ende, no [le permite contar] con las reservas adecuadas para los gastos operacionales”. Sin embargo, las comunidades de ingresos mixtos generan oportunidades, entre las que mencionó el flujo adecuado de rentas y subsidios, y la creación de un presupuesto operacional balanceado, adecuado para el dueño, entre otros. Asimismo, el arquitecto Gárate subrayó que, a un nivel macro, estos proyectos proveen otros beneficios para el país, que incluyen una importante aportación a la industria de la construcción y al bienestar comunitario, por los empleos que se generan, así como el acceso a una vivienda digna y segura.

“En mi opinión, estos proyectos aportan al cambio positivo en nuestra sociedad y sirven de modelo a seguir para este tipo de desarrollo en todo Puerto Rico”, reiteró el vicepresidente y director de Desarrollo de McCormack Baron Salazar, compañía que fue fundada hace casi 50 años y que, desde entonces, ha hecho de la creación de vivienda asequible de alta calidad una de las piezas clave para transformar comunidades en centros urbanos que se habían deteriorado tras décadas de abandono y falta de inversión. Fiel a esa misión y visión, además de los dos proyectos en San Juan, los cuales operan, y el desarrollo de Caguas, que incluye un proyecto multifamiliar y una égida, su meta es continuar transformando otras comunidades al mismo nivel de calidad. “Tenemos varios proyectos que estamos trabajando en etapas iniciales y tendremos fechas próximamente. Nos mueve crear una diferencia en las vidas de las personas donde pueden prosperar en comunidades llenas de oportunidades”, finalizó.